Apa Itu RPGT? Jual Rumah Untung RM100,000 Bukan Bermaksud Kena Bayar Cukai RM100,000

LHDN now allows lawyers to submit RPGT forms electronically via MyTax portal

Ramai owner bila nak jual rumah akan tanya saya:

“Rizal, RPGT tu apa sebenarnya?”

Ada juga yang terus risau:

“Saya beli rumah dulu RM200,000, sekarang nak jual RM300,000. Maknanya saya kena bayar cukai RM100,000 ke?”

Jawapannya: tidak.

Mari saya terangkan RPGT dengan cara paling mudah.

Apa Itu RPGT?

RPGT ialah singkatan kepada Real Property Gains Tax, atau dalam Bahasa Melayu Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT).

Senang cerita:

Kalau kita beli hartanah pada satu harga, kemudian menjualnya dengan harga lebih tinggi, keuntungan daripada penjualan tersebut mungkin dikenakan RPGT.

Perkataan paling penting di sini ialah keuntungan.

RPGT bukan dikira terus berdasarkan harga rumah yang kita jual.

Contohnya:

Anda beli rumah dengan harga RM200,000.

Beberapa tahun kemudian anda jual dengan harga RM300,000.

Secara kasar:

RM300,000 - RM200,000 = RM100,000 keuntungan

Tetapi ini masih belum bermaksud RPGT dikira terus atas RM100,000 tersebut.

Ada kos dan pengecualian tertentu yang perlu diambil kira.

Contoh Mudah Kiraan RPGT

Katakan:

Harga beli rumah: RM200,000

Harga jual rumah: RM300,000

Secara kasar:

RM300,000 - RM200,000 = RM100,000

Sekarang katakan terdapat RM20,000 kos yang dibenarkan untuk diambil kira.

Maka contoh kiraan mudah menjadi:

RM100,000 - RM20,000 = RM80,000

RM80,000 inilah angka yang kita akan lihat seterusnya dalam pengiraan, sebelum mengambil kira pengecualian yang berkenaan.

Antara kos yang mungkin relevan dalam pengiraan RPGT termasuk kos guaman, duti setem, komisen ejen dan perbelanjaan tertentu berkaitan hartanah, tertakluk kepada apa yang dibenarkan oleh LHDN.

Sebab itu resit dan dokumen berkaitan hartanah elok disimpan.

RPGT Bukan 30% Daripada Harga Rumah

Ini satu lagi perkara yang selalu mengelirukan owner.

Katakan rumah dijual pada harga RM500,000 dan kadar RPGT yang terpakai ialah 30%.

Ia bukan bermaksud:

RM500,000 × 30% = RM150,000 cukai.

Bukan begitu.

Kadar RPGT dikenakan terhadap keuntungan yang boleh dikenakan cukai, selepas pengiraan yang berkaitan dibuat.

Jadi dua orang yang sama-sama menjual rumah pada harga RM500,000 belum tentu membayar RPGT yang sama.

Harga mereka beli rumah, kos yang dibenarkan, tempoh mereka memiliki rumah dan pengecualian yang layak boleh berbeza.

Berapa Kadar RPGT?

Bagi individu warganegara Malaysia atau pemastautin tetap, secara ringkas kadar semasa adalah:

Tempoh Pegangan Kadar RPGT
Dalam 3 tahun pertama 30%
Tahun ke-4 20%
Tahun ke-5 15%
Tahun ke-6 dan seterusnya 0%

Perkara ini sangat penting kalau anda sedang merancang bila hendak menjual rumah.

Contohnya, anda sudah hampir masuk tahun ke-6.

Kadang-kadang perbezaan beberapa bulan pada tarikh pelupusan boleh memberi kesan besar terhadap RPGT.

Sebab itu jangan tengok harga jual rumah sahaja.

Tengok juga bila rumah dibeli dan bila hendak dijual.

Kalau Dah Lebih 5 Tahun, Tak Kena RPGT?

Untuk individu warganegara Malaysia atau pemastautin tetap, kadar RPGT bagi pelupusan pada tahun ke-6 dan seterusnya ialah 0% berdasarkan kadar semasa.

Contoh:

Anda beli rumah pada tahun 2018.

Anda jual pada tahun 2026.

Jika transaksi tersebut memang sudah berada dalam tahun ke-6 dan seterusnya berdasarkan kaedah pengiraan tarikh yang terpakai, kadar RPGT untuk kategori ini ialah 0%.

Tetapi jangan sekadar agak berdasarkan nombor tahun.

Tarikh sebenar pemerolehan dan pelupusan tetap perlu diperiksa.

Ada Pengecualian RPGT?

Ya.

Ini bahagian yang ramai owner tidak tahu.

1. Pengecualian asas individu

Bagi individu, terdapat pengecualian sebanyak:

RM10,000 atau 10% daripada keuntungan yang boleh dikenakan cukai, mana yang lebih tinggi.

Contohnya keuntungan yang berkaitan ialah RM80,000.

10% daripada RM80,000 ialah RM8,000.

Oleh sebab RM10,000 lebih tinggi daripada RM8,000, maka RM10,000 yang digunakan untuk pengecualian tersebut.

Jika keuntungan pula RM200,000:

10% = RM20,000.

Dalam keadaan ini RM20,000 lebih tinggi daripada RM10,000.

Maka RM20,000 yang digunakan.

2. Pengecualian rumah kediaman sekali seumur hidup

Ini juga sangat penting.

Individu warganegara Malaysia atau pemastautin tetap boleh memilih pengecualian RPGT bagi pelupusan satu kediaman persendirian sekali seumur hidup, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Tetapi jangan terus gunakan pengecualian ini tanpa berfikir.

Kenapa?

Sebab ia sekali seumur hidup.

Contohnya anda jual rumah pertama dan keuntungan cuma RM20,000.

Kemudian beberapa tahun lagi anda jual rumah lain dan mendapat keuntungan RM300,000.

Kalau pengecualian sekali seumur hidup sudah digunakan pada rumah pertama, anda tidak boleh sesuka hati menggunakannya sekali lagi untuk rumah berikutnya.

Jadi untuk kes tertentu, pemilihan pengecualian ini perlu dibuat dengan teliti.

Kalau Jual Rumah Rugi Macam Mana?

Katakan anda beli rumah:

RM300,000

Kemudian anda jual:

RM280,000

Secara asasnya anda tidak mendapat keuntungan daripada perbezaan harga tersebut.

RM280,000 - RM300,000 = rugi RM20,000

RPGT ialah cukai terhadap keuntungan harta tanah.

Jadi jangan fikir setiap kali jual rumah mesti ada RPGT yang perlu dibayar.

Jadi Macam Mana Nak Tahu Anggaran RPGT Rumah Saya?

Untuk membuat anggaran, sekurang-kurangnya kita perlu tahu:

  • Berapa harga rumah masa beli?

  • Bila tarikh beli?

  • Berapa harga nak jual?

  • Bila tarikh jual?

  • Berapa kos yang dibenarkan?

  • Pemilik individu atau syarikat?

  • Warganegara/PR atau bukan?

  • Rumah kediaman sendiri atau hartanah lain?

  • Ada pengecualian yang layak atau tidak?

Sebab itu saya sediakan Kalkulator RPGT Hartanah.biz.

Anda cuma masukkan maklumat transaksi dan sistem akan membantu membuat anggaran awal RPGT.

Cuba Kalkulator RPGT Hartanah.biz:
https://hartanah.biz/rgpt/

Tool ini bukan menggantikan pengiraan rasmi LHDN atau nasihat peguam. Ia bertujuan membantu owner memahami lebih awal anggaran RPGT sebelum membuat keputusan menjual rumah.

Kesimpulan Paling Mudah

Kalau nak ingat RPGT dalam satu ayat sahaja:

RPGT ialah cukai terhadap keuntungan daripada pelupusan hartanah, bukan cukai terus atas harga rumah yang kita jual.

Jadi kalau anda beli rumah RM200,000 dan jual RM300,000, jangan terus fikir:

“Habislah, aku kena cukai RM100,000.”

Tidak.

Kita perlu tengok keuntungan sebenar, kos yang dibenarkan, tempoh pegangan, kategori pemilik dan pengecualian yang layak.

Kadang-kadang selepas semua pengiraan dibuat, RPGT yang perlu dibayar jauh lebih rendah daripada apa yang owner jangkakan.

Malah untuk individu warganegara Malaysia atau PR yang menjual pada tahun ke-6 dan seterusnya, kadar semasa ialah 0%.

Sebelum jual rumah, buat kiraan dahulu.

Kadang-kadang beza tarikh beberapa bulan sahaja boleh memberi kesan kepada jumlah cukai yang perlu dibayar.

Semak anggaran RPGT anda di Kalkulator RPGT Hartanah.biz.