📌 Apa Sebenarnya OPR Dan Kenapa Ia Penting Untuk Pembeli Rumah?

Ramai orang pernah dengar pasal OPR, tapi tak ramai betul-betul faham apa fungsi dia, kenapa bank tengok benda ni, dan bagaimana ia boleh tentukan lulus atau tidaknya loan rumah anda. Sebagai ejen hartanah yang hari-hari urus loan buyer, biar saya explain dengan cara paling simple.

🏦 Apa Itu OPR?

OPR (Overnight Policy Rate) ialah kadar faedah asas yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM) untuk memastikan semua bank dalam negara sentiasa cukup tunai untuk beroperasi.

Rujukan rasmi tentang OPR oleh BNM boleh dibaca di sini:
Sumber: https://www.bnm.gov.my/monetary-stability

Setiap hari, duit dalam bank naik turun. Bila ada bank kekurangan tunai, bank lain akan pinjamkan kepada mereka untuk satu malam. Pinjaman sesama bank inilah yang menggunakan kadar rujukan OPR.

📊 Perubahan OPR Terkini Tahun 2025

Tahun 2025 ada beberapa perubahan OPR yang penting dan sangat berkait dengan keadaan ekonomi semasa.

🔻 Julai 2025 – OPR Diturunkan dari 3.00% ke 2.75%

Pada 9 Julai 2025, BNM menurunkan OPR sebanyak 0.25 mata asas (0.25%) untuk menyokong pertumbuhan ekonomi yang perlahan.

Ini didedahkan oleh Reuters:
Sumber: https://www.reuters.com/world/asia-pacific/malaysia-central-bank-lowers-key-rate-275-weaker-growth-outlook-2025-07-09/

Astro Awani juga melaporkan perkara sama:
Sumber: https://www.astroawani.com/berita-bisnes/terkini-bnm-turunkan-kadar-opr-sebanyak-25-mata-asas-kepada-275-peratus-528637

⚖️ September 2025 – OPR Dikekalkan 2.75%

Pada 4 September 2025, BNM mengekalkan OPR pada 2.75% kerana ekonomi domestik stabil tetapi masih terdedah kepada risiko global.

Laporan Reuters:
Sumber: https://www.reuters.com/world/asia-pacific/malaysian-central-bank-maintains-key-rate-amid-steady-growth-soft-inflation-2025-09-04/

⚖️ November 2025 – OPR Kekal 2.75%

Dalam mesyuarat MPC pada 6 November 2025, BNM sekali lagi mengekalkan OPR pada 2.75%.

Kenyataan rasmi BNM boleh dirujuk di sini:
Sumber: https://www.bnm.gov.my/-/monetary-policy-statement-06112025

💡 Kesan OPR Kepada Pembeli Rumah

1. Faedah pinjaman berubah

OPR naik → faedah naik → bayaran bulanan naik
OPR turun → faedah turun → bayaran bulanan turun

2. Kelayakan pinjaman (DSR)

Faedah rendah meningkatkan kelayakan kerana bayaran bulanan lebih rendah.

3. Jenis pinjaman terkesan secara berbeza

Kadar berubah (variable rate) cepat ikut OPR.
Kadar tetap (fixed rate) lebih stabil tetapi biasanya lebih tinggi.

📌 Patut Ke Beli Rumah Bila OPR Rendah?

Jawapan jujur saya: OPR rendah memang membantu, tapi itu bukan satu-satunya faktor.

Faktor lebih penting:
• kewangan diri stabil
• ada emergency fund
• harga rumah masuk akal
• lokasi bagus
• tujuan beli jelas
• DSR terkawal

Loan rumah 30 tahun, OPR boleh berubah banyak kali sepanjang tempoh itu.

👍 Kebaikan OPR Rendah

• faedah pinjaman turun
• kelayakan pinjaman naik
• bank lebih mudah lulus loan
• bayaran bulanan lebih rendah

⚠️ Keburukan OPR Rendah

• ekonomi mungkin perlahan
• risiko kadar naik semula
• bank boleh ketatkan syarat kelulusan
• syarikat besar mungkin potong kos dan tenaga kerja

🏡 Kesimpulan

OPR ialah petunjuk penting untuk faham keadaan pasaran kewangan negara. Ia membantu anda buat keputusan lebih bijak sebelum beli rumah. Tapi jangan bergantung kepada OPR semata-mata — kewangan diri sendiri lebih penting daripada kadar apa pun.

FOMO ialah singkatan bagi Fear Of Missing Out.

Dalam konteks beli rumah, FOMO bermaksud:

Rasa takut terlepas peluang, sampai buat keputusan terburu-buru.

Contoh FOMO dalam pembelian rumah:
• beli rumah sebab tengok orang lain beli
• beli sebab “eh ramai tengah beli sekarang, nanti harga naik!”
• beli sebab viral atau terpengaruh dengan iklan
• beli sebab kawan cakap “projek ni confirm meletup!”
• beli sebab takut harga naik walaupun diri sendiri belum mampu

Masalahnya:
Keputusan yang dibuat sebab FOMO biasanya tak ikut kemampuan sebenar atau tak dikaji betul-betul.

Nasihat saya:
Beli rumah bila anda mampu, bukan bila orang lain beli.