Kenapa Ada AKPK Boleh Jadi Punca Loan Rumah Kena Reject Bank?
Ramai pembeli rumah terkejut bila loan mereka sangkut walaupun gaji stabil. Bila Rizal semak CCRIS mereka, rupanya terdapat satu perkara besar yang bank sangat sensitif iaitu rekod AKPK.
Rizal tulis artikel ini berdasarkan pengalaman urus ratusan kes loan di Johor.
Untuk makluman, AKPK (Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit) adalah agensi yang sah di bawah Bank Negara Malaysia yang membantu individu mengurus hutang.
Sumber rasmi AKPK: https://www.akpk.org.my
Sumber rasmi Bank Negara: https://www.bnm.gov.my
Namun, walaupun AKPK membantu, dari sudut bank ia memberi gambaran risiko. Mari Rizal terangkan satu per satu.
Apa Sebenarnya AKPK
AKPK ialah program penyusunan semula hutang untuk membantu individu yang tidak mampu membayar pinjaman asal. Ia bukan salah. Ia adalah penyelamat bagi ramai orang.
Tetapi kepada bank, penyertaan AKPK menunjukkan bahawa seseorang pernah:
• gagal mengurus hutang
• gagal membayar pinjaman asal
• perlu disusun semula oleh pihak ketiga
• berada dalam kategori risiko tinggi
Inilah yang bank ambil kira semasa menilai kelayakan loan rumah.
Kenapa Bank Sangat Berhati-hati Bila Nampak Rekod AKPK
Dari pengalaman Rizal berurusan dengan banker di banyak bank berbeza, ada beberapa sebab jelas yang menyebabkan loan terus sangkut.
Rekod kegagalan bayar sebelum masuk AKPK masih direkodkan
Walaupun anda kini bayar cantik dalam AKPK, bank tetap nampak data asal sebelum penyusunan semula.
Bank anggap risiko anda masih belum stabil
Bank hendak lihat sekurang-kurangnya dua belas hingga dua puluh empat bulan track record bersih selepas tamat AKPK.
Penilaian skor kredit jatuh banyak
Rizal pernah lihat CCRIS buyer jatuh score teruk hanya kerana penyertaan AKPK walaupun pendapatan sangat baik.
BNM sendiri menyatakan bank mempunyai kuasa penuh menilai risiko berdasarkan rekod kredit.
Rujukan: https://www.bnm.gov.my/ccris
Ramai Tak Tahu Rekod AKPK Masih Muncul Dalam CCRIS Walaupun Sudah Tamat
Inilah salah faham yang paling kerap Rizal jumpa.
Ramai ingat bila selesai AKPK, rekod hilang serta merta.
Tetapi CCRIS masih memaparkan history tertentu untuk tempoh tertentu.
Jadi bila bank tengok rekod itu, mereka akan lebih berhati-hati.
Case Study Sebenar Yang Rizal Pernah Urus
Rizal kongsi tiga situasi yang betul-betul berlaku ketika bantu pembeli rumah di Johor.
Case Study 1
Buyer kerja kilang gaji RM4,800 dan tiada hutang lain.
Loan rumah RM300k. Nampak seperti kes yang mudah lulus.Tetapi lima tahun lalu dia pernah masuk AKPK.
Loan hantar ke empat bank semuanya reject.Sebab utama yang banker beritahu Rizal ialah skor risiko masih terlalu tinggi.
Akhirnya loan hanya lulus di satu bank tetapi margin hanya sembilan puluh peratus.
Case Study 2
Buyer gaji RM5,200 keluar AKPK lapan bulan sebelum mohon loan.
Dua bank reject sebab bank perlukan rekod bersih sekurang-kurangnya dua belas bulan.Rizal nasihatkan buyer tunggu enam bulan lagi sambil pastikan semua bayaran konsisten.
Case Study 3
Buyer pernah masuk AKPK hanya untuk satu loan kecil.
Dia ingat tidak beri kesan. Tetapi bila CCRIS update, bank nampak.Loan sangkut dua bank kerana dianggap berisiko semula.
Apa Sebenarnya Bank Tengok Bila Anda Ada AKPK
Setiap kali Rizal submit loan untuk buyer yang ada sejarah AKPK, bank biasanya lihat tiga perkara besar.
Konsistensi bayaran selepas keluar AKPK
Paling kurang dua belas bulan tanpa lewat bayar walaupun satu hari.
Tiada hutang baru dibuka
Jika selepas keluar AKPK anda buat personal loan baru atau kad kredit baru, ia menurunkan peluang lulus loan.
DSR lebih ketat daripada biasa
Buyer AKPK selalunya bank gunakan DSR yang lebih konservatif.
Jika ketiga-tiga ini cantik, peluang lulus tetap ada.
Adakah AKPK Bermaksud Anda Terus Tak Boleh Beli Rumah
Tidak sama sekali.
Bezanya, proses mereka lebih teknikal dan perlukan bank yang betul.
Yang penting, anda perlu tahu masa yang sesuai dan strategi yang betul.
Bila Masa Terbaik Untuk Mohon Loan Selepas AKPK
Berdasarkan apa yang Rizal lihat dalam kes real di Johor, masa paling sesuai ialah:
• selepas dua belas hingga dua puluh empat bulan rekod bersih
• tidak ambil apa-apa hutang baru
• pastikan gaji masuk stabil setiap bulan
• pastikan bank statement tidak ada transaksi mencurigakan
Tips Rizal Untuk Buyer Yang Pernah AKPK
Ini nasihat yang Rizal selalu beri kepada klien:
• fokus bersihkan CCRIS dulu
• jangan mohon loan atau kad kredit baru
• simpan bukti bayaran yang konsisten
• pilih bank yang lebih fleksibel
• jangan submit loan ke banyak bank sekaligus
• pastikan semua komitmen teraturJika semua ini dijaga, peluang lulus akan naik banyak.
Kesimpulan
AKPK bukan hukuman. Ia penyelamat bagi banyak orang.
Tetapi kepada bank, AKPK adalah tanda risiko dan mereka ingin lihat bukti anda telah benar-benar stabil.
