Kenapa Report Valuation Boleh Turun? Faktor Yang Valuer Tengok

Ramai pemilik rumah dan pembeli datang kepada Rizal dengan soalan yang sama:

“Kenapa bank value rumah saya rendah daripada harga yang dipersetujui?”

Sebagai ejen hartanah yang setiap hari berurusan dengan laporan valuation di Johor, Rizal sudah jumpa banyak kes valuation turun. Kebanyakan orang sebenarnya tak tahu apa yang valuer tengok semasa keluarkan nilai.

Dalam artikel ini, Rizal terangkan berdasarkan pengalaman sebenar. Apa faktor utama yang menyebabkan valuation turun, apa valuer rujuk, dan apa yang anda boleh buat bila ia berlaku.

Siapa Sebenarnya Yang Tentukan Valuation

Ramai sangka banker atau ejen boleh kawal harga valuation. Sebenarnya tidak. Valuation hanya boleh dibuat oleh registered valuer yang berdaftar dengan LPPEH atau BOVAEP.

(sumber: https://www.propertyguru.com.my/property-guides/how-property-valuation-works-14584)
(sumber: https://lppeh.gov.my)

Daripada pemerhatian Rizal, ramai buyer dan owner tak faham bahawa valuer perlu ikut standard penilaian Malaysia atau MVS dan rujuk data transaksi rasmi seperti JPPH, bukan ikut harga iklan.

Kenapa Valuation Tidak Sama Dengan Harga Jual

Rizal selalu ingatkan pelanggan.

“Harga yang kita minta tidak semestinya harga pasaran.”

Harga pasaran hanya boleh dibuktikan melalui transaksi sebenar, bukan harga iklan di Mudah, Facebook atau PropertyGuru.

Valuation dipengaruhi oleh
• Data transaksi JPPH
• Trend permintaan kawasan
• Risiko projek
• Keadaan fizikal rumah
• Polisi dalaman bank

(sumber: https://www.jpph.gov.my/v3/en/faq/)

Rizal selalu jumpa owner letak harga tinggi sebab “rumah jiran pun jual mahal”, tapi transaksi sebenar menunjukkan harga jauh lebih rendah.

Faktor Utama Kenapa Valuation Boleh Turun

1. Transaksi Terkini Rendah

Kalau transaksi rumah serupa dalam kawasan jatuh, valuer tidak boleh naikkan harga sesuka hati walaupun owner rasa rumahnya “lebih cantik”.

2. Keadaan Rumah Tidak Memuaskan

Rizal selalu jumpa valuation jatuh apabila rumah ada isu seperti
• bocor
• retak besar
• wiring lama
• siling rosak
• paip bocor

Renovation tanpa kelulusan PBT juga boleh menurunkan nilai.

3. Banyak Unit Lelong

Jika apartment atau kondominium banyak unit lelong, transaksi itu akan diambil kira. Valuer wajib rujuk harga lelong sebagai penanda aras risiko.

4. Status Hakmilik

Daripada pengalaman Rizal, valuation sering turun apabila
• leasehold berbaki singkat
• ada sekatan kepentingan
• rumah masih master title
• bumi lot yang mengehadkan kumpulan pembeli

5. Lokasi Mikro

Dua rumah yang hanya berbeza satu simpang boleh dapat valuation berbeza kerana
• kawasan lebih sesak
• dekat pencawang
• jalan buntu
• banyak unit kosong
• faktor keselamatan

6. Refinancing Dalam Pasaran Menurun

Kadang kadang pasaran menurun tetapi owner masih pegang harga lama. Bila buat refinancing, valuation ikut harga terkini, bukan harga beberapa tahun lepas.

Contoh Kes Yang Rizal Pernah Jumpa

Kes 1

Rumah teres harga RM550,000 tetapi valuation keluar RM520,000. Renovation besar dibuat tanpa kelulusan PBT, jadi valuer hanya kira nilai minimum.

Kes 2

Kondominium diiklankan RM400,000 tetapi valuation RM360,000 kerana projek mempunyai banyak unit lelong dalam lingkungan RM340,000 hingga RM360,000.

Kes 3

Rumah cantik tetapi kawasan banyak unit kosong. Walaupun renovate hampir RM80,000, valuation tetap rendah sebab demand kawasan tidak kuat.

Apa Anda Boleh Buat Jika Valuation Rendah

1. Jangan panik

Rizal boleh bantu baca dan terangkan report valuer satu persatu.

2. Mohon melalui bank lain

Panel valuer berbeza dan kadang kadang bank berbeza boleh keluarkan nilai sedikit lebih tinggi.

3. Nego semula harga rumah

Valuation rendah adalah bukti paling kukuh untuk rundingan harga.

4. Semak pasaran sebelum hantar loan

Rizal biasa semak harga pasaran dulu supaya buyer tidak terkejut dengan laporan valuer.

Apa Rizal Perasan Dalam Pasaran Johor

Antara perkara yang Rizal nampak
• owner ikut harga iklan, bukan harga transaksi
• buyer percaya harga internet tanpa semak valuer
• high rise dengan lambakan unit memang agak ketat valuation
• renovation tanpa kelulusan selalu menurunkan nilai
• rumah corner tidak semestinya lebih tinggi jika tanah sempit
• rumah dekat loji air atau kabel TNB memang sukar naik nilai
• projek baru berhampiran kawasan sesak faktor risiko tinggi

Kesimpulan

Valuation turun disebabkan
• transaksi pasaran rendah
• rumah ada kerosakan
• banyak unit lelong
• kawasan kurang demand
• renovation tidak berkelulusan
• risiko projek tinggi

Daripada pengalaman Rizal, valuation membantu buyer membuat keputusan lebih selamat dan membantu owner tetapkan harga yang realistik.

Kalau anda mahu Rizal buat semakan nilai pasaran untuk rumah anda sebelum masuk bank, anda boleh pergi ke bahagian Contact di laman hartanah.biz.

Rizal akan bantu anda secara peribadi.