🚆 RTS Link & Masa Depan Hartanah Johor Bahru

Apa Pemilik Rumah, Pelabur Dan Pembeli Perlu Tahu

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, soalan yang saya paling banyak terima tentang Johor ialah:

“Bang, kalau RTS Link dah siap nanti, kawasan mana yang akan naik gila-gila?”

RTS Link bukan sekadar projek “train baru”. Ia projek yang boleh ubah cara orang tinggal, bekerja dan melabur di Johor Bahru. Kalau kita faham kesan dia dari awal, kita boleh susun strategi beli, jual atau simpan hartanah dengan lebih bijak.

🧭 Apa Sebenarnya RTS Link?

Secara ringkas, Johor Bahru–Singapore Rapid Transit System (RTS) Link ialah laluan rel sepanjang lebih kurang 4km yang sambungkan Bukit Chagar (Johor Bahru) dengan Woodlands North (Singapura). Wikipedia

Perjalanan dianggarkan sekitar 5 minit sahaja sehala, dengan kapasiti sehingga 10,000 penumpang sejam untuk setiap arah pada waktu puncak. Land Transport Authority+1

Tarikh sasaran operasi sekarang lebih kurang hujung 2026 hingga awal 2027, bergantung kepada penjadualan kedua-dua negara. Wikipedia+2AsiaOne+2

Sumber rasmi & bacaan lanjut:
Sumber: https://www.lta.gov.sg/content/ltagov/en/upcoming_projects/rail_expansion/JB-Singapore_RTS_link.html
Sumber: https://www.mymrt.com.my/projects/rts-link/
Sumber: https://en.wikipedia.org/wiki/Johor_Bahru%E2%80%93Singapore_Rapid_Transit_System

Dari sudut orang biasa, maksudnya begini:
• Tinggal di Johor, kerja di Singapura jadi jauh lebih praktikal
• Tak perlu hadap jam teruk di Tambak setiap hari
• Akses dua hala JB ↔ SG jadi lebih lancar dan konsisten

Bila pergerakan manusia jadi lebih senang, permintaan hartanah biasanya ikut naik.

📌 Status Terkini Projek (2024–2025)

Setakat laporan terkini, kerja pembinaan RTS Link sudah melepasi 65% kemajuan menjelang hujung 2023 dan terus bergerak maju sepanjang 2024–2025. The Business Times+2BERNAMA+2

Baru-baru ini juga tren pertama telah tiba untuk diuji di depot Wadi Hana dan pihak operator mula buat ujian sistem dan operasi. BERNAMA+2MOT Singapore+2

Sumber: https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/transport-logistics/construction-jb-singapore-rts-link-65-complete-track-end-2026
Sumber: https://www.bernama.com/en/general/news.php?id=2491316
Sumber: https://www.mot.gov.sg/news/details/singapore-and-malaysia-commemorate-the-unveiling-of-the--first-johor-bahru---singapore-rts-link-train

Bila saya tengok pattern projek besar sebelum ini, ini petanda yang RTS bukan lagi “angin-angin”, tapi memang hampir realiti. Bila semakin hampir siap, biasanya harga dan aktiviti pasaran akan jadi lebih agresif, terutama kawasan yang dekat dengan laluan RTS.

💼 Kesan RTS Link Kepada Hartanah Kediaman

Ini bahagian yang ramai orang Johor paling nak tahu.

1️⃣ Permintaan dari tiga kumpulan utama

Saya nampak tiga kategori yang akan paling aktif:

1. Rakyat Malaysia yang kerja di Singapura
   – tinggal di JB, pergi kerja naik RTS
   – kos sara hidup lebih rendah berbanding tinggal di SG

2. Orang Singapura yang nak rumah lebih besar / lebih murah
   – beli rumah di JB sebagai second home atau investment
   – sewa kepada ekspatriat atau pekerja rentas sempadan

3. Expat & profesional antarabangsa
   – cari kediaman yang ada lifestyle: security, facility, akses RTS, dekat CBD

Kondominium, servis apartment dan projek bercampur berhampiran Bukit Chagar dan laluan utama ke RTS bakal jadi sangat “panas”.

2️⃣ Kenaikan harga & sewa di zon RTS

Berdasarkan pengalaman pasaran di bandar lain yang dapat akses rel baru, pattern biasa ialah:

• Fasa 1 – pengumuman projek: harga mula naik perlahan
• Fasa 2 – tengah bina & nampak bentuk: aktiviti beli meningkat, investor mula masuk
• Fasa 3 – hampir siap / baru beroperasi: kenaikan sewa dan harga lebih ketara

Johor Bahru sekarang berada di antara Fasa 2 dan Fasa 3. Ini masa di mana:
• pembeli own-stay masih sempat masuk sebelum harga terlalu jauh
• pelabur boleh pilih projek yang ada asas kukuh (bukan sekadar hype)

Sebagai perbandingan, LTA dan MRT Corp jangka RTS Link boleh tampung 10,000 penumpang sejam dan sekitar 40,000 penumpang sehari pada permulaan operasi. Land Transport Authority+2MRT Corp+2

Sumber: https://www.mymrt.com.my/projects/rts-link/
Sumber: https://www.transporttojb.com/rts-to-jb/

Ini jumlah manusia yang bergerak ulang-alik setiap hari – dan sebahagian daripada mereka perlu tempat tinggal di JB.

3️⃣ Kawasan yang berpotensi jadi “hotspot”

Beberapa kawasan yang secara logik akan dapat “tempias” paling kuat:

• Bukit Chagar dan sekeliling CIQ – zon paling hampir dengan stesen RTS
• CBD Johor Bahru – City Square, JB Sentral, dan kawasan pejabat sekeliling
• Koridor Tebrau – Molek – Ponderosa – Pasir Gudang Highway
– akses baik ke RTS melalui jalan utama
– banyak projek existing & townships matang

Contoh projek seperti Ponderosa Vista, Molek Pine, Ponderosa Lakeside dan lain-lain sebagai kawasan yang berkembang. Itu semua contoh township matang yang sudah ada track record dan kemudahan lengkap – sangat relevan untuk penyewa ekspatriat dan keluarga profesional.

🏢 Kesan Kepada Hartanah Komersial

RTS bukan hanya cerita rumah.

1️⃣ Ruang runcit & pejabat

Lebih ramai orang silang sempadan bermakna:

• trafik pejalan kaki meningkat di sekitar CBD JB
• demand untuk kedai, F&B, klinik, mini market, co-working space dan pejabat juga naik

Pusat membeli-belah berhampiran CIQ dan laluan utama – contohnya City Square, Komtar JBCC, Mid Valley Southkey dan lain-lain – berpotensi dapat “second life” dengan lebih ramai pengunjung dari Singapura. Facebook+1

Sumber: https://landtransportguru.net/train/rts-link/
Sumber: https://thesmartlocal.com/read/rts-link-singapore-jb/

Bagi pemilik lot kedai atau pejabat, ini bermaksud:
• kadar penghunian mungkin naik
• sewa ada peluang meningkat, terutama yang dekat laluan utama ke RTS

2️⃣ Projek bercampur (mixed development)

Trend global sekarang ialah tinggal di atas, shopping & kerja di bawah.

RTS akan menggalakkan lebih banyak projek yang gabungkan:
• kediaman bertingkat tinggi
• podium runcit
• pejabat & co-working

Bagi pelabur, unit kediaman dalam projek mixed development yang betul lokasi boleh jadi kombinasi capital appreciation + rental demand yang kuat – dengan syarat harga masuk tidak terlalu melampau.

🏭 Sektor Perindustrian & Logistik

Walaupun RTS fokus kepada penumpang, ia tetap bagi kesan tak langsung kepada sektor industri:

• pergerakan tenaga kerja jadi lebih senang
• hubungan bisnes antara JB–SG jadi lebih rapat
• syarikat logistik, e-dagang dan pengedaran akan nampak Johor sebagai hub yang lebih menarik

Sumber: https://www.landtransportguru.net/train/rts-link/
Sumber: https://www.businesstoday.com.my/2025/11/16/rts-trains-arrive-for-testing/ Land Transport Guru+1

Ini boleh menyokong permintaan untuk:
• gudang
• kilang ringan
• hub logistik dekat akses highway dan pelabuhan (Pasir Gudang, Tanjung Pelepas)

⚠️ Risiko Yang Orang Selalu Terlepas Pandang

Saya suka cerita peluang, tapi risiko pun kena jujur.

1. Spekulasi melampau
   – beli hanya sebab “RTS confirm naik” tanpa kira DSR dan cashflow
   – beli projek yang harga sudah “price-in” terlalu tinggi, sampai sewa tak cover ansuran

2. Lebihan bekalan (oversupply)
   – terlalu banyak unit kediaman siap dalam masa sama
   – kalau semua pemilik nak sewakan pada segmen yang sama, perang harga boleh berlaku

3. Isu kemampuan (affordability)
   – kalau fokus hanya pada high-end dan mid-high, orang tempatan mungkin terpinggir
   – kerajaan besar kemungkinan akan terus push projek rumah mampu milik di Johor

🔍 Kesimpulan: RTS Link Bukan Sekadar Train, Ia Game Changer Untuk Johor

RTS Link Johor Bahru–Singapura akan:

• mudahkan pergerakan harian puluhan ribu orang
• jadikan JB lebih “connected” dengan ekonomi Singapura
• tarik pelaburan baru dalam sektor kediaman, komersial dan industri
• ubah wajah beberapa kawasan bandar dan koridor utama Johor Bahru

Tetapi, seperti biasa dalam hartanah, yang untung ialah mereka yang buat homework, bukan yang ikut trend semata-mata.