📌 Ketahui 3 Kaedah Paling Penting Dalam Penilaian Hartanah 

Kalau anda ada plan nak jual rumah, satu perkara penting yang ramai orang terlepas pandang ialah nilai sebenar rumah. Jangan hanya letak harga “ikut sedap hati” atau “ikut jiran sebelah”. Nak yakin dan nak tarik pembeli, anda kena tahu nilai pasaran yang betul.

Sebagai ejen hartanah yang selalu handle kes jual beli, saya selalu jumpa dua jenis pemilik:
✔ yang letak harga betul → rumah cepat terjual
❌ yang letak harga terlalu tinggi → rumah sangkut 6–18 bulan

Sebab tu penting faham bagaimana penilaian hartanah dibuat.

🏠 Apa Itu Penilaian Hartanah?

Penilaian hartanah ialah proses menentukan nilai pasaran rumah anda berdasarkan keadaan pasaran semasa.

Dalam bahasa mudah:

Nilai pasaran = harga yang pembeli sanggup bayar + penjual sanggup lepaskan
Harga permintaan = harga yang tuan rumah rasa rumahnya patut dijual

Kedua-dua ini tak sama ya. Kadang nilai pasaran RM420k tapi pemilik nak RM500k sebab “rumah saya banyak kenangan”… tapi bank tetap akan ikut nilai pasaran sebenar, bukan nilai emosi.

Biasanya penilaian dibuat oleh penilai bertauliah yang dilantik bank dan merujuk data jual beli terkini daripada JPPH.

🌟 Kenapa Penilaian Hartanah Penting?

Beberapa sebab:

• Nak jual rumah cepat
• Nak pastikan harga tidak terlalu tinggi atau rendah
• Nak tentukan harga selepas renovasi
• Nak tahu berapa banyak keuntungan kalau jual
• Untuk elakkan rumah sangkut lama di pasaran
• Untuk elakkan buyer lari sebab harga “overvalue”

Kalau anda rancang nak renovate rumah sebelum jual, penilaian ini bantu anda faham sama ada renovasi itu memang naikkan nilai atau sekadar cantik tapi tak berbaloi.

📈 6 Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Hartanah

1️⃣ Keadaan Ekonomi Semasa

Bila ekonomi rancak, pekerjaan banyak, pendapatan naik — lebih ramai beli rumah, dan nilai hartanah biasanya meningkat.

Kalau ekonomi perlahan, pembeli kurang berbelanja. Jadi jangan terkejut kalau penilaian turun sedikit waktu pasaran menurun.

2️⃣ Lokasi

Ini faktor nombor satu.

Rumah dekat:
✔ sekolah
✔ pasar raya
✔ highway
✔ MRT/LRT
✔ hospital
✔ pusat bandar

…semuanya ada nilai lebih tinggi.

Contoh mudah: dua rumah sama saiz, satu dekat MRT, satu jauh. Perbezaan boleh jadi RM50k–RM150k walaupun dalam kawasan sama.

3️⃣ Permintaan & Penawaran

Kalau banyak rumah untuk dijual di kawasan anda → persaingan tinggi → harga susah naik
Kalau rumah di kawasan anda “rare” → nilai lebih mudah meningkat

4️⃣ Demografi

Kawasan ekspatriat? Pembeli suka unit tinggi dan moden.
Kawasan keluarga muda? Mereka suka rumah besar, jalan selamat, dekat sekolah.

Golongan yang dominan mempengaruhi “taste” dan nilai kawasan.

5️⃣ Ciri Rumah Itu Sendiri

Faktor-faktor seperti:
• keluasan rumah
• layout
• renovasi
• keadaan fizikal
• parking
• security
• facilities (gym, kolam, 24 jam guard)
• freehold vs leasehold

Freehold biasanya lebih tinggi nilai kerana hak milik kekal.

6️⃣ Renovasi

Renovasi besar (contohnya tambah bilik, extend dapur, tukar tiles mahal, tambah plaster ceiling, kitchen cabinet moden) akan menaikkan nilai rumah.

Renovasi kecil (cat balik, tukar lampu, minor repair) menaikkan “appeal” tapi tidak selalu naikkan nilai pasaran dengan banyak.

📘 Bagaimana Penilaian Hartanah Dibuat?

Bila buyer mohon loan, bank akan hantar penilai bertauliah untuk buat penilaian rasmi.

Prosesnya:

1. Penilai datang tengok rumah

2. Ambil gambar & catat keadaan rumah

3. Bandingkan dengan transaksi rumah lain di kawasan sama

4. Rujuk data JPPH

5. Keluarkan laporan penilaian kepada bank

6. Bank bagi loan berdasarkan nilai dari laporan – bukan harga yang anda minta

Kalau nilai penilaian RM450k tapi anda letak harga RM490k, buyer tetap hanya dapat loan berdasarkan RM450k saja. Buyer pula terpaksa topup RM40k guna duit sendiri.
Kalau buyer tak mampu → deal batal.

Sebab itu harga kena realistik.

🧮 3 Kaedah Utama Dalam Penilaian Hartanah

1️⃣ Kaedah Bandingan (Comparative Method)

Ini kaedah paling banyak digunakan untuk rumah kediaman.

Penilai akan bandingkan rumah anda dengan:

• rumah yang sama jenis
• dalam kawasan sama
• transaksi sebenar terbaru (bukan harga iklan)
• kemudahan sekitar
• keadaan rumah

Contoh:
Rumah jiran jual RM420k → rumah anda pun dalam range RM410k–RM430k bergantung keadaan.

2️⃣ Kaedah Keuntungan (Investment / Profit Method)

Digunakan untuk hartanah komersial yang menghasilkan pendapatan seperti:

• kedai
• kilang
• hotel kecil
• homestay
• lot komersial

Penilai lihat keuntungan masa depan, kira aliran tunai, dan nilai berdasarkan pulangan pelaburan.

3️⃣ Kaedah Nilai Baki (Residual Method)

Digunakan untuk tanah atau hartanah yang mahu dibangunkan semula.

Formula ringkas:

Nilai Projek Siap
➖ Kos pembinaan
➖ Kos tanah
➖ Kos lain-lain
= Nilai baki (itu nilai sebenar tanah selepas pembangunan)

Kaedah ini banyak diguna untuk pembangunan perumahan, tanah lot, atau projek komersial.